lunes, 17 de diciembre de 2012
Comentario de Sentencia TS 1
Buenas tardes, hoy voy a proceder a comentar la siguiente sentencia:
Tribunal: Tribunal Supremo, Madrid Sala 1 (Civil) Sección 1
Fecha: 30/05/2012
SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO NUM. 1978/20008 30-05-2012
A continuación os dejo el LINK para que podáis leer al completo la sentencia.
El Supremo fija que la subrogación del alquiler de una vivienda tras la muerte del titular exige la comunicación formal al arrendador en tres meses El Alto Tribunal no considera un consentimiento tácito el que el arrendador conozca el fallecimiento del titular de la vivienda o que esta sea ocupada por un familiar. La Sala Primera establece que en los alquileres celebrados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos, "producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU 1994". Esto es, se exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse.
En este caso vemos como el juzgado de primera instancia desestimo una demanda por la que se solicitaba que se declarase la resolucion de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda formalizado en el año 1966, por haberse producido el fallecimiento del arrendatario y no haberse notificado la voluntad de subrogacion por ninguna de las personas legitimadas.
ANTECEDENTES:
El juzgado de primera instancia rechazo que la demandada, la esposa del arrendatario fallecido pudiera ser considerada como coarrendataria o titular del contrato y que la parte arrendadora era consciente de la separacion de la demandada y el arrendatario y del fallecimiento de éste, por lo que declaro que la falta formal de comunicacion del fallecimiento del titular del arrendamiento fuera considerada incumplimiento capaz de resolver el contrato de arrendamiento de vivienda.
La audiencia provincial considero que la arrendadora tenia conocimiento de las circunstancias de la demandada por su separacion, posterior divorcio del arrendatario y el fallecimiento de este, lo que unido al hecho de constar como ocupante la demandada reforzaba la tesis de una aceptacion tacita de la subrogacion, que impedia la resolucion del contrato.
La parte arrendadora expuso que una vez que transcurrieron los tres primeros meses desde el fallecimiento del arrendador ningun familiar manifesto su voluntad de continuar con el arrendamiento y dio por extinguido el contrato.
En el siguiente parrafo vemos como requisito esencial de:
" La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento, sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU 1964 en su artículo 58.4 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que « [e]l arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse»."
En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16RCL 1994\3272LAU 1994 , no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.
ANTECEDENTES:
En fecha 9 de enero de 1965, se casaron la demandada doña Rafaela y don Eleuterio , en Madrid, siendo su régimen económico matrimonial el de gananciales.
En fecha 15 de octubre de 1966, don Eleuterio , formalizó contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el piso NUM000 .º, NUM001 del número NUM002 de la CALLE000 de Barcelona, estableciendo en las condiciones del contrato que el mismo sería para vivienda del citado y de la familia que se indica, en los que se encuentra su esposa y ahora demandada.
Que por sentencia de fecha 21 de noviembre de 1984, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Madrid , se declaró la disolución del citado matrimonio por divorcio, otorgándose a la demandada, en la misma, el uso de la vivienda objeto de estos autos.
Que desde el año 1973, hasta la fecha, la demandada, junto con sus hijas, ha venido ocupando la citada vivienda, abonando las rentas que eran cargadas a su cuenta, y asistiendo a las reuniones de la misma.
El juzgado de primera instancia rechazo que la demandada, la esposa del arrendatario fallecido pudiera ser considerada como coarrendataria o titular del contrato y que la parte arrendadora era consciente de la separacion de la demandada y el arrendatario y del fallecimiento de éste, por lo que declaro que la falta formal de comunicacion del fallecimiento del titular del arrendamiento fuera considerada incumplimiento capaz de resolver el contrato de arrendamiento de vivienda.
La audiencia provincial considero que la arrendadora tenia conocimiento de las circunstancias de la demandada por su separacion, posterior divorcio del arrendatario y el fallecimiento de este, lo que unido al hecho de constar como ocupante la demandada reforzaba la tesis de una aceptacion tacita de la subrogacion, que impedia la resolucion del contrato.
La parte arrendadora expuso que una vez que transcurrieron los tres primeros meses desde el fallecimiento del arrendador ningun familiar manifesto su voluntad de continuar con el arrendamiento y dio por extinguido el contrato.
En el siguiente parrafo vemos como requisito esencial de:
" La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento, sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU 1964 en su artículo 58.4 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que « [e]l arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse»."
En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16RCL 1994\3272LAU 1994 , no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.
Saco como conclusion que es imprescindible notificar en el plazo de 3 meses al arrendador del fallecimiento del titular y hacerle saber que estamos interesados en seguir con el contrato de arrendamiento, de lo contrario el arrendador tiene derecho a finalizar el contrato.
Por otra parte segun la normativa actual, si fallece el titular del contrato no da derecho al conyuge a ser titular o cotitular de ese contrato sino que unicamente le da derecho a seguir viviendo en el inmueble.
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