sábado, 15 de diciembre de 2012
Comentario de Sentencia del TS 2
Buenos días, en esta entrada os voy a dar a conocer un caso real de un contrato de arrendamiento de vivienda en el que se produjo incumplimiento del contrato.
Tambien os dare mi opinion y que se deberia haber hecho en el caso.
Sentencia T.S. 597/2011 (Sala 1) de 20 de julio
Contrato de arrendamiento de vivienda: Existe un desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. Se pide indemnización a favor del arrendador.
No cabe entenderse el consentimiento tácito de la parte demandante arrendadora por la simple recepción de las llaves.
En este caso la arrendadora del inmueble demando al arrendatario por desistimiento del contrato, ya que no fue una decisión bilateral la extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda.
El juez estimó la demanda puesto que consideró que el arrendatario había resuelto el contrato unilateralmente y sin dar ningún tipo de justificación y no respeto el plazo pactado del contrato que esta en la clausula tercera del contrato.
La arrendadora por el simple hecho de haber recogido las llaves y no objetar nada al respecto no da por hecho que acepte la resolución del contrato de tal manera y puede reclamarle una indemnización al arrendatario.
El arrendatario se opuso a la demanda porque pensó que la arrendadora al no objetar nada estaría de acuerdo con la finalizacion del contrato, por ello el arrendatario considero que la arrendataria estaba de acuerdo y que la decision es realizo unilateralmente.
La arrendadora del piso le exigió una indemnización de 6300 euros en concepto de las rentas que le había dejado a deber en ese plazo desde que se produjo el suceso.
En el presente caso la cláusula 3.ª del
contrato autorizaba al arrendatario a resolver el contrato una vez transcurrido
el año de duración pactada o cualquiera de sus prórrogas y ello con sujeción al
plazo de dos meses de preaviso, pero no a resolverlo antes del transcurso del
plazo inicialmente pactado.
En resumen, ante la actitud del
arrendatario de dar por resuelto el contrato, la arrendadora no tuvo otra
opción que la de aceptar dicha resolución unilateral pero sin que ello
supusiera aceptación alguna de las consecuencias jurídicas que se derivan de la
misma. De ahí que la arrendadora haya ejercitado en este procedimiento la
correspondiente acción de indemnización de daños y perjuicios y no las de
desahucio y reclamación de rentas por falta de pago. Por lo demás, tampoco
aprueba la tesis del arrendatario por el hecho de que la arrendadora no Ie hiciera
reclamación alguna hasta la presentación de la demanda, pues hasta que no opere
el tiempo necesario para la prescripción de la acción, tiene derecho cuando tenga por conveniente y además pudo esperar ese
tiempo con el fin de cuantificar la cantidad que le tenia que reclamar, la cual
podía depender de si conseguía otro inquilino o no para volver a alquilar la vivienda.
Por último, cabe señalar que la facultad
del arrendatario de resolver unilateralmente el
contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cinco años
sin que este haya llegado a su fin y sin que el arrendador haya incumplido sus
obligaciones, no aparece recogida en la vigente LAU de 1994 (RCL 1994\3272 y
RCL 1995, 1141) ni en ninguna otra norma, por lo que tal posibilidad solo cabe
introducirla por vía de pacto.
Por lo tanto decir que, en este tipo de contratos no cabe el
desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a
lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se
derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado. Ello a
diferencia de lo que ocurre en los contratos de duración pactada superior a
cinco años, en los que expresamente el art. 11 de la LAU prevé dicho
desistimiento con las consecuencias jurídicas que asimismo se contemplan.
Opinion personal:
Cabe destacar que el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, le da derecho a la arrendadora a recibir una indemnización por los daños causado y abono de intereses también por haber estado en mora el arrendatario.
En mi opinión el arrendatario tampoco se tomo muchas molestias en comprobar que la arrendataria estuviera de acuerdo con la decisión y no entiendo como sabiendo que la arrendadora no dijo nada de si estaba a favor o no diese por hecho que estaría de acuerdo.
Creo que tomo una decisión por su cuenta y en un contrato tenemos que tener en cuenta que lo formalizan siempre 2 o más partes, y en estos casos como ha resuelto el juez solo cabe la resolución del contrato por pacto o acuerdo de ambas partes.
Estoy de acuerdo con la arrendadora de que tiene derecho a exigirle una indemnización, pero también me parece un acto feo o de mala fé por parte de ella de no expresar su opinión al arrendatario antes de demandarle o avisarle de que no estaba de acuerdo, quizá la arrendadora de la vivienda se ha callado a sabiendas de que tenia derecho a exigirle una indemnización con el fin de ganar algo de dinero.
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